Nebenkostenabrechnung prüfen: Das sollten Mieter beachten
In diesen Wochen erhalten viele Haushalte ihre Nebenkostenabrechnung für 2023. Oft sind diese fehlerhaft. Was sollten Verbraucher bei der Überprüfung beachten, welche Fristen müssen Mieter und Vermieter einhalten?
Die Energiekosten sind Anfang 2023 gestiegen: So kletterten etwa die Gaspreise im ersten Halbjahr 2023 um mehr als 30 Prozent im Vergleich zum zweiten Halbjahr 2022. Weil Vermieter die Ausgaben für Heizöl, Gas und Strom in der Betriebskostenabrechnung auf ihre Mieter umlegen, kann es zu Nachzahlungen kommen. Eine genaue Prüfung der einzelnen Positionen ist deshalb umso wichtiger - insbesondere, da viele Abrechnungen laut Verbraucherzentrale nicht eindeutig oder sogar fehlerhaft sind.
Fristen: Bis wann muss die Nebenkostenabrechnung vorliegen?
Vermieter haben ab Ende des Abrechnungszeitraums für die Zustellung der Nebenkostenabrechnung zwölf Monate Zeit. Diese Frist bleibt auch gültig, wenn die Mieter vor Ende eines Abrechnungszeitraums ausziehen. Der Zeitraum entspricht meistens dem Kalenderjahr. So muss der Vermieter die Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2023 bis zum 31.12.2024 erstellen.
Welche Nebenkosten muss der Mieter zahlen?
Zu den Betriebskosten gehören Ausgaben, die mit der Nutzung einer Mietwohnung zusammenhängen. Dabei fallen Kosten bei der Nutzung von Gebäude, Anlage und Grundstück an, die Wohnungs- oder Hauseigentümer auf die Mieter umlegen können. Nicht umlagefähig dagegen sind beispielsweise die Beauftragung einer Hausverwaltung oder die Beitragszahlungen für die Mitgliedschaft im Haus- und Grundeigentümerverein. Zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören:
- Heizkosten
- Warmwasserkosten
- Grundsteuer
- Abwassergebühr
- Betriebskosten für einen Personen- oder Lastenaufzug
- Betriebskosten für Straßenreinigung und Müllabfuhr
- Betriebskosten für Gebäudereinigung
- Betriebskosten für Ungezieferbeseitigung
- Betriebskosten für Gartenpflege
- Betriebskosten für Beleuchtung
- Sach- und Haftpflichtversicherungen
- Hausmeisterkosten (diese beinhalten nicht die Kosten für Reparatur- und Verwaltungsaufgaben)
- Betriebskosten für einen gemeinschaftlichen Waschraum
- Betriebskosten für Fernsehen, Antenne oder Kabelanschluss (nur noch bis Juli 2024)
Müssen die Nebenkosten im Mietvertrag stehen?
Ja, die Kosten müssen im Mietvertrag explizit aufgeführt sein. Darin muss außerdem eine Übernahme durch den Mieter vereinbart sein.
Ist der Vermieter verpflichtet, die Nebenkostenabrechnung zu erklären?
Mieter müssen anhand der Abrechnung klar erkennen und selbst nachrechnen können, wie die Nebenkosten zustande kommen und nach welchem Schlüssel sie verteilt werden. Dazu gehört die nachvollziehbare Benennung der einzelnen Ausgaben, vor allem der "Sonstigen Nebenkosten". Mieter sollten die in der Nebenkostenabrechnung genannten Angaben beispielsweise zur Wohnungsgröße, aus der sich die Beteiligung an den Nebenkosten ergibt, mit ihrem Mietvertrag abgleichen. Falls es für die Prüfung notwendig ist, können Mieter die Einsicht in die Abrechnungsunterlagen einfordern und bei größerer Entfernung zum Wohnsitz des Vermieters Belegkopien anfordern. Der Vermieter muss Belege jedoch nicht automatisch mit der Abrechnung vorlegen.
Nebenkostenabrechnung richtig prüfen
Mieter sollten die Nebenkostenabrechnung zeitnah überprüfen, denn es können formale oder inhaltliche Fehler vorliegen, etwa bei der Berechnung der Heizkosten. Oder es werden Kosten mit einbezogen, die nicht umlegbar sind. Dazu zählen etwa Reparaturkosten, Mietkosten für Rauchmelder und Feuerlöscher oder Bank- und Kontogebühren. Ist man erst im Laufe des Jahres in die Wohnung eingezogen, darf der Vermieter die Kosten nur für die Monate berechnen, in denen man auch wirklich im Haus gewohnt hat. Liegt ein Fehler in der Abrechnung vor, kann man Widerspruch einlegen. Es empfiehlt sich, zuvor fachlichen Rat einzuholen.
Widerspruch gegen Abrechnung einlegen - so geht's
Ein Widerspruch muss innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt der Abrechnung schriftlich erfolgen. Die Verbraucherzentrale bietet einen Musterbrief speziell für den Widerspruch gegen die Heizkostenabrechnung an. Bei vermeintlichen Abrechnungsfehlern sollten Mieter keinesfalls ohne vorherige Absprache mit einem Rechtsanwalt Vorauszahlungen einbehalten.
Kann der Anspruch des Vermieters auf Nachzahlung verfallen?
Ja. Überschreitet der Vermieter die Frist für die Zustellung der Nebenkostenabrechnung, kann er die Betriebskosten zwar noch abrechnen. Hat er jedoch die verspätete Abrechnung selbst verschuldet, ist der Mieter nicht zur Nachzahlung verpflichtet.
Kann der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung verfallen?
Nein. Haben Mieter im Abrechnungszeitraum zu viel bezahlt, bleibt ihr Anspruch bestehen. Falls der Vermieter auch nach Ablauf der Frist keine Nebenkostenabrechnung vorlegt, können Mieter diese notfalls gerichtlich einfordern.
Was passiert, wenn der Mieter die Nachzahlung nicht bezahlt?
Versäumen Mieter, Nachforderungen aus der Nebenkostenabrechnung zu bezahlen, kann eine Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter drohen. Das Landgericht Berlin hat in einem Urteil die Nebenkosten als Teil der Miete und die Nichtzahlung somit als Pflichtverletzung angesehen. Diese kann im Einzelfall die fristlose Kündigung rechtfertigen. Wer Nebenkosten in einer Höhe nachzahlen muss, die er oder sie sich nicht leisten kann, hat möglicherweise Anspruch auf Unterstützung und sollte sich an das Jobcenter oder das Sozialamt wenden.
Neu seit 2023: Vermieter werden an CO2-Abgabe beteiligt
Seit 2023 ist die Aufteilung der Kosten für die CO2-Abgabe neu geregelt. Statt vom Mieter allein, muss sich nun auch der Vermieter beteiligen. Dabei gilt: Je weniger klimafreundlich das Haus ist, desto mehr muss der Vermieter selbst übernehmen. Investiert er in klimaschonende Heizungssysteme und energetische Sanierungen, sinkt sein Anteil an den CO2-Kosten.
Neue Messgeräte versprechen mehr Transparenz beim Energieverbrauch
Bei Heizkostenabrechnungen werden digitale, aus der Ferne ablesbare Messgeräte zur Erfassung des Energieverbrauchs mehr und mehr zum Standard. Sie müssen seit 1. Dezember 2021 bei Neuinstallation eingebaut werden. In Betrieb befindliche Messgeräte müssen in der Regel bis Ende 2026 nachgerüstet oder ersetzt werden. Seit 2022 müssen Vermieter ihre Mieter monatlich über ihren Heiz- und Warmwasserverbrauch informieren, sofern digital abgelesen wird. Dadurch sollen Mieter für den eigenen Energieverbrauch sensibilisiert werden.
