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Leere Büroflächen als Chance für neuen Wohnraum
Stand: 29.03.2025 07:00 Uhr
Wohnungsnot ist ein Thema, das viele Menschen umtreibt. Denn gerade in Ballungszentren ist der Platz knapp, die Mieten teuer. Dabei stehen auch im Norden viele Büro- und Gewerbeflächen leer. Diese in Wohnraum umzubauen, könnte nicht nur Wohnungssuchenden helfen, sondern auch dem Klima.
von Sonja Puhl
Seit Jahren kommen Bund, Länder und Kommunen beim Wohnungsbau kaum voran. Bundesweit fehlen einer aktuellen Analyse des Pestel-Instituts zufolge rund 550.000 Wohnungen - insbesondere bezahlbarer Wohnraum in Ballungszentren. Demgegenüber gibt es etliche leer stehende Büro- und Gewerbeflächen - beispielsweise in Hamburg zum Ende des vergangenen Jahres laut Statista in einer Größenordnung von 753.000 Quadratmetern. Und hier schlummert ein gewaltiges Potenzial für "Redevelopment", also den Umbau von solchen Flächen in Wohnraum.
Bürogebäude würden sich für die Umnutzung als Wohnungen anbieten, sagt Architekt Dietmar Walberg.
Dietmar Walberg von der Kieler Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen (ARGE) schätzt, dass so allein in Schleswig-Holstein mindestens 80.000 neue Wohnungen entstehen könnten. Gerade Büro- und Verwaltungsgebäude würden sich für Umnutzung anbieten, da sie vom Grundriss, der Baukörper-Tiefe, der Belichtung und der Erschließung dem sehr ähnlich sind, was für den Wohnungsbau erforderlich ist. Und jedem müsse klar sein, dass die Grundstücksverfügbarkeit ihre Endlichkeit erreicht habe. "Wenn man vorhandene Gebäude nutzen kann für Wohnen, dann ist das sowohl für den Planeten als auch für die Gesellschaft eine Win-win-Situation", sagt Walberg im Gespräch mit NDR Info.
Wohnraum schaffen und etwas für den Klimaschutz tun
Denn wenn neu gebaut wird, fallen klimaschädliche CO2-Emissionen an: bei der Gewinnung und Verarbeitung von Roh- und Baustoffen sowie Produkten wie Leitungen und Fenstern - und indem diese Materialien an die Baustelle transportiert werden. Man spricht von grauer Energie oder grauen Emissionen.
Die Vorteile bei der Umnutzung liegen auf der Hand: Der Großteil der Baumaterialien wie Beton, Mauerwerk und Stahl ist schon vorhanden, denn man nutzt ja die vorhandene Bausubstanz. Also wird viel weniger CO2 produziert. Spart man sich einen zusätzlichen Neubau, entfällt auch die Versiegelung neuer Flächen. Ein wichtiger Punkt, denn im Zuge des Klimawandels wird es häufiger Starkregen geben, der nicht versickern kann, wenn alles bebaut ist. Außerdem sorgen unversiegelte Flächen dafür, dass sich Stadtteile weniger stark erhitzen. Hitzetote sind auch bei uns in Norddeutschland in heißen Sommern wie 2022 keine Seltenheit mehr.
Ein Vorzeigeprojekt im Norden ist das Kibek-Quartier in Elmshorn. In dem denkmalgeschützten Hochhaus des Teppichhändlers entstanden Wohnungen, von denen einige öffentlich gefördert sind.
Bezahlbare Wohnungen sind gerade in Städten Mangelware
Die Bekämpfung der Wohnungsnot ist der zweite entscheidende Aspekt. Laut Studie des Pestel-Instituts sind mindestens zwei Millionen Sozialwohnungen bis zum Jahr 2030 nötig. Ob Studierende oder Senioren, Familien mit Kindern und geringem Einkommen - viele von ihnen benötigen bezahlbare Wohnungen.
"Jedes Jahr werden bundesweit etwa 30.000 Wohnungen im Nicht-Wohngebäudebestand errichtet. Und davon ist ein Großteil kostenmäßig deutlich günstiger, als es die Errichtung eines Neubaus wäre", erklärt Walberg. Für den Umbau brauche es eine gewisse Flexibilität. Man müsse sich auf die Struktur vorhandener Gebäude einlassen und sehen, was man draus machen könne.
Der Neubau müsse dringend zurückgedrängt werden zugunsten der Nutzung des alten Baubestandes, fordert Stadtplanerin Karin Kellner.
"Leerstand kann zur Verelendung ganzer Viertel führen"
Genau das koste aber Zeit und damit auch Geld, sagt die niedersächsische Architektin und Stadtplanerin Karin Kellner im NDR Info Interview. Aber auch sie sieht es als eine gesellschaftliche Notwendigkeit, die Leerstände in den Städten zu bekämpfen, und führt noch einen weiteren Grund an, den sie am Beispiel des Ihme-Zentrums in Hannover beschreibt: "Leerstände führen irgendwann zu eingeschlagenen Fensterscheiben, Müll und Verwüstung des öffentlichen Raumes. Das Problem weitet sich aus und - wenn es dumm läuft - zieht es eine ganze Nachbarschaft mit herunter."
Erfolgreich verhindert wurde so etwas beispielsweise durch den Umbau des ehemaligen Bürohauses der evangelischen Jugend in Hannover-Linden. Dort gibt es seit gut drei Jahren das "Haus Miteinander" - mit preiswerten Wohnungen für ehemals Wohnungslose und Wohngemeinschaften für Studierende.
In Hannover-Linden entstanden 21 Wohnungen für ehemals Wohnungslose in einem Bürogebäude der evangelischen Jugend.
Niedrigere Standards sollen Umnutzung erleichtern
Umwandlung von leer stehenden Büroflächen - von denen es in Zeiten von Homeoffice und Desk-Sharing wohl zukünftig noch mehr geben wird - ist also keine neue Idee, sie wird nur immer dringlicher: durch Klimawandel, steigende Mieten, knapper werdende Rohstoffe und Baumaterialien, Lieferengpässe. Damit - neben dem Wohnungsbau - auch diese nachhaltige Idee stärker vorangetrieben werden kann, müssten aus Sicht der Architekten Standards gesenkt werden. "Wir haben uns auf ein System hochgeschaukelt, das wir uns nicht mehr leisten können - weder ökonomisch noch technisch in allen Bereichen - und auch zeitlich nicht", ist Walberg überzeugt. Es müsse auch mit dünneren Wänden, nur zweifach verglasten Fenstern und ohne neue Tiefgarage gehen. Er hat mit seinem Team von der ARGE neue Regelstandards erarbeitet, die seit September 2024 zur Pflicht erklärt wurden. Schleswig-Holstein hat damit eine Vorreiterrolle. Auch Hamburg hat inzwischen einen Standard, der Bauen günstiger machen soll.
Vor 20 Jahren wurde in der Bogenallee in Hamburg-Harvestehude ein Bürogebäude aus den 1970er-Jahren in hochwertige Eigentumswohnungen umgebaut.
"Zwei Millionen neue Wohnungen könnten entstehen"
Außerdem brauche es dringend eine Erfassung, wie viele Büro- und Gewerbeflächen wo leer stehen - eine Art Leerstandskataster, um Interessenten die möglichen Umbau-Projekte näherzubringen. "Wenn man nur die Gebäude nimmt, an denen es sich technisch lohnt und die kostengünstig sind, kommen wir auf eine Größenordnung von bundesweit zwei Millionen Wohnungen, die im Nicht-Wohnungsbereich entstehen würden", schätzt Walberg. Gerade auch für den Bereich Umnutzung brauche es zudem gezielte Förderung. "Und man müsste so etwas wie steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten ändern, damit es für die reizvoll ist, die im Moment noch davon profitieren, dass Bürogebäude leer stehen."
Die scheidende Bundesregierung hatte sich zum Ziel gesetzt, jedes Jahr rund 400.000 neue Wohnungen in Deutschland zu bauen, hatte dieses aber kein einziges Mal erreicht. Die Erwartungen an die neue Bundesregierung sind nun auch bei den Architekten Walberg und Kellner hoch.
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