Immobilien-Teilverkauf: Schnelles Geld ohne Probleme?
Wer im Alter zu niedrige Einkünfte oder eine hohe Sonderausgabe vor sich hat, kann durch einen sogenannten Immobilien-Teilverkauf seine finanzielle Situation aufbessern. Aber die Angebote haben viele Fallstricke.
Wer ein Haus oder eine Wohnung besitzt, spart im Alter die Kosten fürs Wohnen - hieß lange ein Grundsatz. Viele Menschen in Deutschland haben jedoch nur eine kleine Rente. Oft reicht diese schon für die einfachen Lebenshaltungskosten nicht aus. Für fällige Renovierungen, Sanierungen oder teure Anschaffungen fehlt dann auf jeden Fall das Geld. Im Alter in dieser Situation einen normalen Bankkredit zu erhalten, ist schwierig.
Auf dem Immobilien-Markt versprechen nun einige Anbieter, diese Finanzlücken einfach durch einen sogenannten Teilverkauf der eigenen Immobilie zu schließen. Die Eigentümer verkaufen dabei zu Lebzeiten einen Teil ihres Hauses oder ihrer Wohnung. Der beworbene Vorteil: Die Verkäufer erhalten einen großen Geldbetrag und dürfen in ihrer Immobilie wohnen bleiben. Aber das Konstrukt hat einige Nachteile.
Was ist ein Immobilien-Teilverkauf?
Obwohl es für den Immobilien-Teilverkauf noch keine speziellen rechtlichen Vorgaben gibt, sind die Angebote bei den meisten Anbietern sehr ähnlich. Ein Überblick:
- Ein Unternehmen erwirbt vom bisherigen Alleineigentümer einer Immobilie bis zu 50 Prozent des Verkehrswertes.
- Der Verkehrswert wird durch einen Gutachter festgestellt.
- Nach Vertragsabschluss wird der Kaufpreis für den Immobilienanteil ganz oder teilweise an der Teilverkäufer ausgezahlt - je nach Bedarf und vertraglicher Vereinbarung.
- Die Beteiligung wird im Grundbuch eingetragen.
- Der bisherige Alleineigentümer erhält ein lebenslanges Wohn- oder Nießbrauchrecht für seine Immobilie. Auch das wird im Grundbuch eingetragen.
- Ab Vertragsabschluss muss der bisherige Alleineigentümer jeden Monat ein sogenanntes Nutzungsentgelt an den neuen Miteigentümer zahlen, ähnlich einer Miete.
Finanzielle Risiken und Nachteile bei Immobilien-Teilverkauf: Nutzungsentgelt
Fast alle Verträge für einen Immobilien-Teilverkauf enthalten wesentliche Auflagen und Zahlungsverpflichtungen für den Immobilien-Teilverkäufer. Darin wird den Alteigentümern zwar in der Regel ein lebenslanges Wohn- oder Nießbrauchrecht an der Immobilie eingeräumt, allerdings ist der Alteigentümer dann jedoch meist verpflichtet, dem neuen Miteigentümer jeden Monat ein sogenanntes Nutzungsentgelt zu zahlen, ähnlich einer Miete.
Die Höhe des Nutzungsentgelts richtet sich aber nicht nach den ortsüblichen Mietpreisen und kann deshalb deutlich darüber liegen. Maßgebend sind die Höhe des Kaufpreises für den Immobilienanteil und die Kosten des Immobilien-Teilkäufers, der seinen Anteil ebenfalls finanzieren muss. Das Nutzungsentgelt zahlt der Alteigentümer also überwiegend dafür, dass der neue Miteigentümer seinen Kredit bedienen und zurückzahlen kann.
Baufinanzierungsspezialist Alexander Krolzig von der Hamburger Verbraucherzentrale weist aber darauf hin, dass die Käufer das Wohn- oder Nießbrauchrecht löschen lassen und den Verkauf der Immobilie einleiten dürfen, wenn das Nutzungsentgelt nicht (mehr) gezahlt wurde. Das kann in der Regel nach sechs Monaten Zahlungsverzug passieren.
Immobilien-Teilverkauf: Alteigentümer tragen Instandhaltungskosten
Anders als zu vermuten, beteiligen sich die meisten Teil-Käufer nicht an den Instandhaltungskosten der Immobilie, an der sie beteiligt sind. Ist zum Beispiel die Sanierung eines maroden Balkons nötig, muss der Alteigentümer die Kosten dafür in der Regel alleine tragen.
Einige Anbieter gewähren zwar auch bei Sanierungen einen Zuschuss. Der wird aber meistens auf das Nutzungsentgelt umgelegt. Lediglich an energetischen Verbesserungs- oder Sanierungsmaßnahmen beteiligen sich fast alle Anbieter von Teilverkauf-Produkten - zum Beispiel, wenn die alte Heizung gegen eine energieeffiziente neue ausgewechselt werden soll.
Was kostet der Rückkauf des Immobilienanteils?
Will der Alteigentümer oder seine Erben den verkauften Immobilienanteil wieder zurückkaufen, lassen sich einige Anbieter diesen Rückkauf bezahlen. Dann wird ein sogenanntes Durchführungsentgelt fällig. Dieses müssen die Alteigentümer auch dann alleine zahlen, wenn die Immobilie insgesamt verkauft werden soll. "Meist liegt die Gebühr bei 2,25 bis 5,5 Prozent des gesamten Verkaufserlöses", berichtet die Fachpublikation Finanztip.
Fallende Immobilienpreise: Alteigentümer tragen meist das Risiko
Die Werbung fast aller Anbieter geht von steigenden Immobilienpreisen aus. Doch wenn die Immobilienpreise sinken, zahlt der Teil-Verkäufer den ausbleibenden Gewinn. Vertraglich ist oft festgelegt, dass die neuen Miteigentümer beim Verkauf der Immobilie ihren Anteil zu 100 Prozent wiederbekommen. Plus 15 oder 17 Prozent fiktiver Wertsteigerung, je nach Anbieter.
Fiktiv deshalb, weil sie im Vertrag mit dem Alteigentümer als Quasi-Garantie vereinbart wird und die tatsächliche Wertentwicklung davon abweichen kann. Liegt die Wertsteigerung de facto darunter oder sind die Immobilienpreise sogar gefallen, muss der Alteigentümer mit seinem Anteil am Verkaufserlös dafür geradestehen.
