Immobilienkredite: Steigende Zinsen, teure Anschlussfinanzierung
Die deutlich gestiegenen Zinsen für Immobilienkredite machen es vielen Menschen noch schwerer, in die eigenen vier Wände zu kommen - trotz sinkender Preise für Häuser und Wohnungen. Ein Zinssatz von rund vier Prozent ist im Schnitt für ein Darlehen mit zehnjähriger Laufzeit fällig. Denjenigen, die Haus oder Wohnung bereits finanziert haben, kann das hohe Zinsniveau jedoch auch zu schaffen machen.
Das Problem ist die Anschlussfinanzierung. Eine zehnjährige Vertragslaufzeit ist bei Immobilienfinanzierungen sehr verbreitet. Das heißt: Wer 2013 eine Immobilie finanziert hat, der muss jetzt seinen Vertrag verlängern oder einen neuen aushandeln und wird mit Sicherheit höhere Zinsen als bisher zahlen müssen. Vor zehn Jahren lagen die Zinssätze etwa bei 2,6 bis 2,7 Prozent, jetzt bei 4 Prozent. Das kann den monatlichen Abtrag unter Umständen deutlich erhöhen.
Monatliche Belastung - eine Beispielrechnung
Für eine Beispielrechnung nehmen wir an, dass jemand vor zehn Jahren eine Immobilie gekauft und dafür 350.000 Euro für einen Zinssatz von 2,7 Prozent leihen musste. Getilgt - also zurückgezahlt - hat er mit einem Prozent. Laut Schätzungen hat etwa jeder Zehnte eine so geringe Tilgung vereinbart. Unter dem Strich kommt bei dieser Beispielrechnung eine monatliche Belastung von etwas weniger als 1.100 Euro raus. Steigen die Zinsen auf 4 Prozent, dann wird es künftig etwa 200 Euro pro Monat teurer.
Etwas besser sieht die Rechnung aus, wenn mit zwei Prozent getilgt wurde. Dann bleiben die monatlichen Kosten trotz heute höherer Zinsen in etwa gleich.
Günstige Kreditverträge - teure Anschlussfinanzierungen
Schaut man in die kommenden Jahre, wird sich dieses Problem noch verschärfen. Dann werden Anschlussfinanzierungen für Verträge fällig, die vor Jahren mit nur einem Prozent Zinsen oder noch weniger abgeschlossen wurden. Bei der angenommenen Darlehenssumme von 350.000 Euro verteuert sich der Kredit selbst bei einer zweiprozentigen Tilgung um 500 Euro im Monat, bei einer einprozentigen Tilgung sogar um mehr als 700 Euro. Zudem rechnen Experten nicht damit, dass die Zinsen für Immobilienkredite auf absehbare Zeit stark sinken werden.
Geringe Tilgung, hohe Restschuld
Vor allem Menschen, die eine geringe Tilgung vereinbart haben, stehen vor einem Anschlussproblem. Denn wenn vom Darlehen über die Jahre kaum etwas abgetragen wurde, bleibt nach den zehn Jahren eine ziemlich hohe Restschuld, die finanziert werden muss. Wer vor sieben, acht oder neun Jahren "Spitz auf Knopf" und mit wenig Eigenkapital gekauft und noch dazu wenig getilgt hat, der könnte in Schwierigkeiten kommen - zumal auch viele Nebenkosten wie Strom und Gas in der Zwischenzeit teurer geworden sind.
Alternativen zum Prolongieren: Neuer Vertrag, andere Bank
Auch wegen Schwierigkeiten bei Anschlussfinanzierungen erwarten Experten in den kommenden Jahren mehr Notverkäufe und Zwangsversteigerungen. Möglichkeiten, diese Sackgasse zu vermeiden, gibt es. Zum einen können Kreditnehmer mit ihrer Bank reden und und über Konditionen verhandeln. Zum anderen ist eine bloße Laufzeitverlängerung des Kreditvertrages - das sogenannte Prolongieren - nicht die einzige Option.
Unter Umständen kann es es sinnvoll sein, einen neuen Vertrag abzuschließen - vielleicht sogar bei einer anderen Bank. Denn der Zinssatz hängt auch davon ab, wie die Bank die Immobilie bewertet. Viele Wohnungen und Häuser sind in den vergangenen Jahren im Wert gestiegen. Und dieser Wertzuwachs kann bei der Finanzierung durchaus bis zu einem halben Prozentpunkt bei den Zinsen ausmachen. Wer inzwischen sogar Rücklagen bilden konnte, sollte diese bei einem neuen Vertrag auch nutzen, um die Darlehenssumme weiter zu reduzieren.
