Immobilien in und um Hamburg: Trendwende bei Kaufpreisen
Erstmals seit einem Jahrzehnt sinken die meisten Kaufpreise für Hamburger Immobilien. Nach dem neuen LBS-Immobilienatlas Hamburg und Umland 2023 fällt der Wert der Häuser aber geringer als erwartet - und bei Neubauten steigt er sogar.
Maklerinnen und Makler sprechen von Preisrückgängen von 20 Prozent, doch die Landesbausparkasse kommt in Hamburg letztes Jahr nur auf Abschläge von vier Prozent für Eigentumswohnungen und ein Prozent für Bestandshäuser. Jens Grelle, LBS-Chef Nord für Hamburg und Schleswig-Holstein, spricht trotzdem von einer Trendwende auf Hamburgs Immobilienmarkt: "Durch die Steigerung der Zinsen können sich weniger Menschen Immobilien leisten. Die Erwerber fragen sich: Muss ich jetzt zu Höchstpreisen kaufen oder kann ich nicht noch abwarten, ob der Preis etwas zurückgeht?"
LBS: "Verkäufermarkt wird zu Käufermarkt"
Aus einem Verkäufer- werde ein Käufermarkt, so Grelle. Das öffentlich zugängliche Angebot nehme wieder zu, die Vermarktungszeiten würden länger. Damit wachse für Käuferinnen und Käufer der Verhandlungsspielraum. Auf der anderen Seite erschwerten aber die im vergangenen Jahr eingeleitete Zinswende sowie die bei Bestandsimmobilien oft teuren energetischen Sanierungen den Kauf einer Immobilie.
Tausende Immobilienangebote analysiert
Die LBS analysierte nach eigenen Angaben zwischen dem 1. Juli und dem 31. Dezember 2022 insgesamt 18.723 Immobilienangebote in Hamburg und Umgebung. Um einen realistischen tatsächlichen Kaufpreis zu ermitteln, seien vom Angebot jeweils zehn Prozent abgezogen worden. Grelle sagte, die Einflüsse auf den Markt hätten sich im Untersuchungszeitraum so verändert wie in den vergangenen zehn Jahren nicht. Er zählte dazu unter anderem die hohe Inflation nach dem Angriffskrieg Russlands gegen die Ukraine.
"Dynamische Preisentwicklung deutlich eingebremst"
Nach Angaben des LBS-Vorstands Birgitta Göttelmann haben sich die Zinsen für einen Immobilienkredit inzwischen auf mehr als drei Prozent vervielfacht. Dank niedriger Zinsen und einer hohen Nachfrage habe über viele Jahre ein klassischer Verkäufermarkt dominiert, sagte Grelle. "Ein Mensch, der sich entschieden hat, seine Bestandsimmobilie zu verkaufen, konnte praktisch jeden Preis am Markt durchsetzen, weil es immer einen Interessenten gab, der den Preis bereit war zu bezahlen." Das sei seit dem vergangenen Jahr vorbei. "Die dynamische Preisentwicklung der vergangenen Jahre ist deutlich eingebremst."
Bestandswohnungen in Rönneburg günstig, in Harvestehude teuer
Die durchschnittlichen Preise für nicht neue Häuser in Hamburg sanken den Angaben zufolge seit Anfang vergangenen Jahres um 1,3 Prozent, die Preise für Eigentumswohnungen um 3,7 Prozent. Die günstigsten Häuser gab es im Stadtteil Hamm mit 3.148 Euro pro Quadratmeter, die teuersten in Harvestehude mit 16.049 Euro je Quadratmeter. Die günstigsten Wohnungen wurden im Stadtteil Rönneburg mit 2.922 Euro je Quadratmeter angeboten. Am teuersten war es erneut in Harvestehude, wo für eine Wohnung im Mittel 11.424 Euro je Quadratmeter aufgerufen wurden.
Preise für Bestandshäuser im Umland leicht gesunken
Im niedersächsischen und schleswig-holsteinischen Umland sanken die Preise für Bestandshäuser um einen Prozent auf im Mittel 3.539 Euro pro Quadratmeter, die Preise für nicht neue Eigentumswohnungen stiegen um 0,8 Prozent auf 3.389 Euro je Quadratmeter. Am teuersten waren Wohnungen dabei Anfang des Jahres mit im Mittel 4.289 Euro je Quadratmeter in Ahrensburg, am günstigsten in Tostedt mit 2.298 Euro je Quadratmeter. Bei den Häusern liegt Wentorf/Aumühle mit 4.950 Euro ganz oben, am günstigsten ist es mit 2.258 Euro im Umland von Stade.
Neubauten in Hamburg teurer als im vergangen Jahr
Anders sieht es bei Neubauten aus. Vor allem aufgrund gestiegener Preise für Handwerker und Baustoffe kosten Häuser in Hamburg dem LBS-Immobilienmarktatlas zufolge im Schnitt 2,1 Prozent mehr als im Jahr zuvor. Die Preisspanne liege zwischen 3.975 Euro je Quadratmeter in Bergedorf und 9.964 Euro in Nienstedten. Neubauwohnungen wurden sogar um 4,3 Prozent teurer und kosteten zwischen 4.694 Euro pro Quadratmeter in Neugraben-Fischbek und 13.191 Euro in der HafenCity. Grelle wies jedoch darauf hin, dass es in vielen Stadtteilen kein oder nur ein kaum messbares Angebot gegeben habe.
Preise für Neubauten im Umland ebenfalls gestiegen
Im Umland stiegen die Neubaupreise für Wohnungen im Schnitt um 8,4 Prozent, für Häuser um 2,5 Prozent. Die günstigsten Wohnungen gab es dabei für 2.760 Euro je Quadratmeter im Lüneburger Umland, die teuersten in Wentorf/Aumühle für 6.134 Euro. Bei den Neubauhäusern mussten Käufer mit 6.390 Euro je Quadratmeter in Reinbek am tiefsten in die Tasche greifen, am günstigsten war es mit 2.837 Euro im Umland von Lauenburg.
LBS: Energetische Sanierung wird immer wichtiger
Für die Zukunft rechnet LBS-Vorstand Göttelmann in Hamburg mit eher konstanten Preisen. Gleichzeitig wies sie auf das immer wichtiger werdende Thema der energetischen Sanierung hin. In Hamburg seien 75 Prozent der mehr als 720.000 Wohnungen älter als 40 Jahre und erfüllten oft nicht die heutigen Anforderungen zum Klimaschutz. "Der Investitionsaufwand wird künftig noch stärker auch in den Preisen gegengerechnet werden", sagte sie. Entsprechend werde sich der Markt auch immer weiter aufteilen in teure klimagerechte Wohnungen und Häuser sowie in günstigere Immobilien mit einem Modernisierungsstau. "Die deutlichsten Preisrückgänge werden zukünftig Bestandsimmobilien verzeichnen, die hier großen Nachholbedarf haben", sagte Grelle.
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