"Sich auf Rechsstreit mit dem Vermieter einlassen"
Panorama 3 hatte kürzlich über Modernisierungsmaßnahmen berichtet, die Mieter aus ihren Wohnungen verdrängen. Das Bundesjustizministerium hat zu den Fragen der Redaktion ausführlich Stellung genommen. In vielen Fällen von vermeintlichem "Missbrauch" gäben die Mieter zu schnell nach und suchten sich andere Wohnungen, so das Ministerium. Es rät in berechtigten Härtefällen deshalb im Zweifelsfall zur Klage. Die Antworten im Wortlaut:
1. Teilt das BMJV die Meinung von Experten und Mietervereinen, dass die rechtlichen Mieterhöhungensmöglichkeiten durch Modernisierungsmaßnahmen teils missbraucht werden, um einkommensschwache Mieter aus Ihren Wohnungen zu vertreiben?
"In vielen Fällen eignen sich Modernisierungsmaßnahmen für Vermieter nicht, um die Rendite zu erhöhen; eine Mieterhöhung aufgrund solcher Maßnahmen ist nämlich nur möglich, soweit ihr auch dem Vermieter tatsächlich entstandene Kosten gegenüberstehen. Außerdem müssen Kosten für die Instandsetzung, die anders als Modernisierungskosten nicht umgelegt werden können, herausgerechnet werden. Fälle, in denen häufig von "Missbrauch" gesprochen wird, sind solche, in denen die Mieterhöhung dazu führt, dass ein einkommensschwacher Mieter sich die Mieterhöhung nicht mehr leisten kann und deshalb aus der Wohnung auszieht, die der Vermieter dann gegebenenfalls teurer vermieten kann.
In diesen Fällen sieht das Gesetz aber bereits eine Regelung vor, die einen Ausgleich der Interessen des Vermieters und des Mieters ermöglicht: Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (§ 559 Absatz 4 Satz 1 BGB-E). Nur in Ausnahmefällen, etwa wenn die Mietsache lediglich in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wird, findet eine solche Interessenabwägung nicht statt.
Die notwendige Einzelfallabwägung bei der Prüfung eines Härtefalls lässt generelle Aussagen über eine zulässige Miethöhe nach einer Modernisierung nicht zu, häufig wird aber auf die Mietbelastung im Verhältnis zum Einkommen des Mieters abgestellt. Eine Belastungsquote ab ca. 30% kann dann bereits relevant sein. Erforderlich ist in solchen Fällen allerdings, dass der Mieter den Härteeinwand rechtzeitig geltend macht und bereit ist, sich gegebenenfalls auf einen Rechtsstreit mit dem Vermieter einzulassen. Ein Missbrauch wird häufig erst dadurch ermöglicht, dass der Mieter einem Rechtsstreit aus dem Wege geht und sich lieber eine neue Wohnung sucht."
2. Falls ja. Plant das BMJV eine neue rechtliche Regelung, um diesen Missstand zu beseitigen?
"Siehe Antwort zu Frage 1."
3. Im Koalitionsvertrag steht das Ziel, die Modernisierungsumlage auf zehn Prozent zu senken. Bleibt dieses Ziel bestehen oder ist eine weitere Absenkung geplant?
"Die Bundesregierung wird prüfen, welche Maßnahmen erforderlich sind, um den Schutz von Mietern zu verbessern und einen angemessenen Ausgleich der Interessen von Vermietern und Mietern zu gewährleisten. Eine Anpassung der bereits genannten Härtefallklausel ist ein Bestandteil dieser Prüfung und bereits im Koalitionsvertrag vorgesehen. Einzelheiten zur Umsetzung stehen noch nicht fest. Das gilt auch für die Senkung der sogenannten Modernisierungsumlage."
